出于职业习惯，做销售的李先生将市场分析手法“移植”到自己的物业投资上，于是“画”出了一条高位卖房租房、等待低位入市的投资轨迹。2004年11月，李先生卖出了他在徐汇区90多平方米的房子。那时正是上海房价急速飙升的开端，然而那一轮飙涨自始至终不过半年时间，其间人人为楼而狂。李先生则是极少数大热之际抽身而出的胜利者。

李先生的分析相当理性：“在出手之前，我关注楼市已有一段时间了。横向来看，按上海的发展程度，离国际大都市的定位还有一定距离。我大概估算了一下，上海比较正常的房价应该在市价的50％-60％，70％封顶。根据市场规律，价值可能会被高估也可能会被低估，但价格不可能背离价值太远、太久。在我出手前，上海房价涨得实在摸不着边儿。虽然我们很难预知一个时期楼市的‘顶’在哪里、‘底’在哪里，但把握大时机比冒险多收入每平方米一两百元更有意义。”他坦承：“在我出手前后，市场价格已经比买入时涨了60％还多。”

第一阶段圆满出货后，李先生还是在徐家汇附近租房而居，“房子更新，面积也大，住起来更舒适，用卖房所得款项的利息来支付房租也绰绰有余。”对于再次置业，一直在留意机会的李先生心里也有几个指标。首先是交通要便利，即使以后不想自住了，交通对于出租或转手都相当重要；其次是社区和物业管理水平，这些服务性因素在都市人群越来越讲求生活质量的今天会发挥保值升值的重要作用。

在李先生眼里，目前房价还没有完全回归。前不久李先生去看了浦东的新项目“万科新里程”。尽管他对万科产品评价颇高，但价格仍旧成为一大阻碍因素：“开发商的定价如果没有预留较大升值空间，再好的物业也不适合投资。”李先生认为，经过去年的特殊状况，今年将会有不少楼盘上市，他想看看开发商会“怎么整”。所以，即使有动作，最早也要到今年年中左右。

投资理财网CEO洪曦点评：

上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年初之前抛出的话，可能还会有所收益；在这之后如果把房产作为投资品，在2006年获利的机会不多，应持谨慎态度。

十年房东：月租月供细掂量

1995年，在绝大多数上海人还安住在公房里时，张小姐家就置办了第一套商品房。这一年，从天山二村搬往新居的张家，将闲置的老房子第一次出租。天山二村的两房，月租金从2000元涨到2300元，成为一笔稳定回流的资金。眼下，张家的资产大致如下：两套两房，每套月租金在3500元左右；一套三房，月租金在4500元左右。2004年用按揭贷款的方式一起买了下来，每平方米在5000元左右，现在房价涨到了每平方米7000元到8000元，靠月租金来供每月的还贷额，估计8年内就能收回成本。

买房之前，张小姐和家人做了很多功课，包括到楼盘周围和中介公司踩点，现场考察了交通情况、环境配套和房价、租金走势，评估了社区整体是不是基本成熟，以便房客来源能有保障等。一些细节也是要关注的：比如一般楼房的一二层最容易出租，新盘周边如有比较成熟的高档商品房社区则容易吸引境外租客。最后,张家选择了长宁区虹华苑的社区，附近的华光花园开发比较早，港台及海外人士比较多，虽然整体档次比古北地块稍逊一筹，但房客基本是中国香港、中国台湾和韩国来沪工作的人员，租客阵容稳定。

张小姐强调，家庭投资者的资金有限，两年之内租不出去的话，要考虑能否承受按揭还贷。投资风险长期来看还要看8-10年内能否收回成本。如果投资周期太长，资金收不回来，投资房产的收益率就太低了。

投资理财网CEO洪曦点评：

张小姐稳健成功的理财案例在2006年内很难重现。上海房价的暴涨期已经过去，如果把房子卖掉等待房价大跌时购进，希望很小。